الدار البيضاء – يوسف عبد اللطيف
الدار البيضاء – يوسف عبد اللطيف
خرج القانون الجديد المتعلق بتنظيم العلاقة التعاقدية بين المُؤجِّر والمُستأجِر للعقارات المُعَدَّة للسّكن أو للاستعمال المهني، إلى حيّز الوجود، وذلك بعد مصادقة البرلمان المغربي عليه داخل الغرفتين (مجلس النواب ومجلس المستشارين).
وشدّد القانون، الذي حصل "المغرب اليوم" على نسخة منه، على ضرورة توضيح حقوق وواجبات كل طرف أثناء تحرير عقد الإيجار.
ويفرض القانون الجديد، إعداد بيان وصفي لحالة
العين المؤجَّرة، وتحديد تاريخ تحريره ومُوَقَّع من الطرفين، والمُصَادَقَة على البيان لدى الجهات المختصة، واعتماد مبدأ حرية تحديد القيمة الإيجارية وشرط مراجعته ونسبة زيادة قيمته.
ونصَّ القانون، الذي أعدته وزارة الإسكان المغربية، على وجوب توفر المحل المُؤَجَّر على المواصفات الضرورية للسكن اللائق، وضبط الحالات التي يسمح فيها بالتوجه لتقديم إشعار بالإخلاء وتمييزها عن الحالات التي تُخَوِّل اللجوء إلى حلات الفسخ.
كما حدّد القانون الحالات التي يمكن من خلالها المالك من استرجاع محله "العين المستأجرة ، كما شدّد على ضرورة استمرار عقد الإيجار بين المالك الجديد والمستأجر في حال انتقال ملكية المحل المعد للإيجار، ومنع المُستَأجِر من إدخال تغييرات على المحل دون موافقة كتابية من المُؤَجِّر واعتبار الإيجار من الباطن والتخلي مفسوخين بقوة القانون٬ على غرار عقد الإيجار الأصلي بمجرد صدور الأمر القضائي بطرد المحتل٬ وتخصيص التولية والتخلي عن إيجار المحلات المعدة للاستعمال المهني بمقتضيات خاصة تراعي خصوصيات هذا النوع من المحلات.
ودقّق القانون الجديد، في مواصفات المحل المعد للإيجار، حيث شدّد على ضرورة التأكُّد من مواصفات التهوية والمطبخ ودورة المياه والكهرباء والماء، بالإضافة إلى توفير ظروف الانتفاع الهادئ للمحل، وضمان الإزعاجات القانونية والمادية الناشئة عن فعله أو فعل مستخدميه، ولا يسأل عن الإزعاجات التي يتسبب فيها الجيران أو الغير، وضمان الصيانة بالشكل الذي يسمح باستعمال العين المُؤَجَّرَة.
وأكد القانون ضرورة أداء المُستَأجِر المبلغ الإيجاري، والحفاظ على المحل واستعماله وفق الغرض المخصص له، ويعتبر مسؤولا عن الخسائر والعيوب الناتجة عن فعله أو خطئه أو التعسف في استعمال المحل، ولا يسأل عن العيوب الناتجة عن الاستعمال المألوف والعادي، ولا تلك الناتجة عن الحوادث الفجائية أو قوة قاهرة، ولا تلك الناتجة عن حالة القدم أو عيوب في البناء أو بسبب عدم إجراء الإصلاحات التي يتحملها المُؤَجِّر.
ويُلزِم القانون صاحب العين المؤجرة الذي يرغب في وضع حد للعلاقة الإيجارية وإنهائها أن يُوَجِّه للمُستأجر إنذارا يتضمن الأسباب التي يعتمدها في إنهاء العلاقة، إما لاسترداد المحل لسكنه الشخصي أو لزوجته أو لأحد أصوله أو فروعه المباشرين، أو لسبب جدّي ومشروع كضرورة الهدم وإعادة البناء أو إدخال إصلاحات ضرورية عليه.
ويُخَوِّل القانون لصاحب العين المستأجرة، في حالة عدم أداء مبلغ الإيجار المستحق من طرف المستأجر أن يطلب من رئيس المحكمة الابتدائية الإذن له بتوجيه إنذار بالأداء إلى المستأجر مشفوعا بالحجج الثابتة، يتضمن البيانات المتعلقة باسم المستأجر وعنوانه وعنوان العين المخصصة للإيجار، وعند الاقتضاء موطن أو محل إقامة المستأجر، ومبلغ الإيجار، والمدة المستحقة، ومجموع المبالغ المتبقية في ذمة المستأجر.
كما يحدد القانون حالات فسخ عقد الإيجار بقوة القانون، إما بوفاة المستأجر، رغم أن العلاقة الإيجارية تستمر في حالة الوفاة لفائدة الزوج أو الفروع أو الأصول المباشرين من الدرجة الأولى، أو المستفيد من الوصية أو المكفول، بالنسبة للمحلات المعدة للسكن، وللزوج والفروع والأصول، بالنسبة للمحلات المعدة للاستعمال المهني، شريطة استمرارهم في ممارسة المهنة التي كان المحل مخصصاً لها.
ويجوز بقوة القانون إنهاء العلاقة الإيجارية من طرف المؤجر أو إفراغ المحل سواء كان للسكن أو للاستعمال المهني، دون الحاجة إلى توجيه إشعار بالإفراغ، عند التخلي أو الإيجار من الباطن بصفة غير قانونية أو بعدم وجود أشخاص به.
ونصَّ القانون، الذي أعدته وزارة الإسكان المغربية، على وجوب توفر المحل المُؤَجَّر على المواصفات الضرورية للسكن اللائق، وضبط الحالات التي يسمح فيها بالتوجه لتقديم إشعار بالإخلاء وتمييزها عن الحالات التي تُخَوِّل اللجوء إلى حلات الفسخ.
كما حدّد القانون الحالات التي يمكن من خلالها المالك من استرجاع محله "العين المستأجرة ، كما شدّد على ضرورة استمرار عقد الإيجار بين المالك الجديد والمستأجر في حال انتقال ملكية المحل المعد للإيجار، ومنع المُستَأجِر من إدخال تغييرات على المحل دون موافقة كتابية من المُؤَجِّر واعتبار الإيجار من الباطن والتخلي مفسوخين بقوة القانون٬ على غرار عقد الإيجار الأصلي بمجرد صدور الأمر القضائي بطرد المحتل٬ وتخصيص التولية والتخلي عن إيجار المحلات المعدة للاستعمال المهني بمقتضيات خاصة تراعي خصوصيات هذا النوع من المحلات.
ودقّق القانون الجديد، في مواصفات المحل المعد للإيجار، حيث شدّد على ضرورة التأكُّد من مواصفات التهوية والمطبخ ودورة المياه والكهرباء والماء، بالإضافة إلى توفير ظروف الانتفاع الهادئ للمحل، وضمان الإزعاجات القانونية والمادية الناشئة عن فعله أو فعل مستخدميه، ولا يسأل عن الإزعاجات التي يتسبب فيها الجيران أو الغير، وضمان الصيانة بالشكل الذي يسمح باستعمال العين المُؤَجَّرَة.
وأكد القانون ضرورة أداء المُستَأجِر المبلغ الإيجاري، والحفاظ على المحل واستعماله وفق الغرض المخصص له، ويعتبر مسؤولا عن الخسائر والعيوب الناتجة عن فعله أو خطئه أو التعسف في استعمال المحل، ولا يسأل عن العيوب الناتجة عن الاستعمال المألوف والعادي، ولا تلك الناتجة عن الحوادث الفجائية أو قوة قاهرة، ولا تلك الناتجة عن حالة القدم أو عيوب في البناء أو بسبب عدم إجراء الإصلاحات التي يتحملها المُؤَجِّر.
ويُلزِم القانون صاحب العين المؤجرة الذي يرغب في وضع حد للعلاقة الإيجارية وإنهائها أن يُوَجِّه للمُستأجر إنذارا يتضمن الأسباب التي يعتمدها في إنهاء العلاقة، إما لاسترداد المحل لسكنه الشخصي أو لزوجته أو لأحد أصوله أو فروعه المباشرين، أو لسبب جدّي ومشروع كضرورة الهدم وإعادة البناء أو إدخال إصلاحات ضرورية عليه.
ويُخَوِّل القانون لصاحب العين المستأجرة، في حالة عدم أداء مبلغ الإيجار المستحق من طرف المستأجر أن يطلب من رئيس المحكمة الابتدائية الإذن له بتوجيه إنذار بالأداء إلى المستأجر مشفوعا بالحجج الثابتة، يتضمن البيانات المتعلقة باسم المستأجر وعنوانه وعنوان العين المخصصة للإيجار، وعند الاقتضاء موطن أو محل إقامة المستأجر، ومبلغ الإيجار، والمدة المستحقة، ومجموع المبالغ المتبقية في ذمة المستأجر.
كما يحدد القانون حالات فسخ عقد الإيجار بقوة القانون، إما بوفاة المستأجر، رغم أن العلاقة الإيجارية تستمر في حالة الوفاة لفائدة الزوج أو الفروع أو الأصول المباشرين من الدرجة الأولى، أو المستفيد من الوصية أو المكفول، بالنسبة للمحلات المعدة للسكن، وللزوج والفروع والأصول، بالنسبة للمحلات المعدة للاستعمال المهني، شريطة استمرارهم في ممارسة المهنة التي كان المحل مخصصاً لها.
ويجوز بقوة القانون إنهاء العلاقة الإيجارية من طرف المؤجر أو إفراغ المحل سواء كان للسكن أو للاستعمال المهني، دون الحاجة إلى توجيه إشعار بالإفراغ، عند التخلي أو الإيجار من الباطن بصفة غير قانونية أو بعدم وجود أشخاص به.